Блокированный жилой дом что это такое

 

Блокированные дома: особенности жилых домов блокированной застройки, основные конструктивные схемы и типы блокированных домов, законодательна база. Дома блокированной застройки – это гибридная система строений, которая внешне напоминает комплекс из одноквартирных домов

Вертикальные коммуникации

Лестницы. В безлифтовых жилых домах лестницы являются средством вертикальной связи, а также аварийной эвакуации жильцов. По лестницам осуществляется подъем и спуск людей, различных крупногабаритных вещей и мебели.

Число ступеней в одном марше следует делать не менее трех и не более десяти (высота этажа 2,8 и 3 м), так как при меньшем числе ступеней легко оступиться, а при большем — утомителен подъем. Наибольший уклон и ширина маршей лестниц зависит от этажности дома, числа людей, живущих на этаже, и назначение лестниц. В секционных домах марши лестниц, ведущие на жилые этажи, должны быть не уже 1,05 м, с уклоном не более 1:1,5 для двухэтажных домов и 1,75 — для трехэтажных домов и выше. В практике жилищного строительства наиболее употребительны лестницы с уклоном маршей, близким к 1:2. Такому уклону соответствуют ступени с проступями размером 30 см и подступенками 15,6 см, при высоте этажа 2,8 м, и 30Ч15 см — для этажей высотой 3 м.

Не менее важно правильно установить ширину промежуточных площадок для свободного разворота и входа в квартиры и проходы в коридор. Ширина лестничных площадок делается не менее ширины марша и не менее 1,2 м. В лестничных клетках допускается устанавливать приборы отопления, при этом так, чтобы не была уменьшена нормативная ширина прохода по лестничным площадкам и маршам. Устанавливаются они обычно на промежуточных площадках, ширина которых должна быть соответственно откорректирована.

Они могут быть двух-, трех- и четырехмаршевыми. Наиболее распространенный тип — двухмаршевые лестницы, сборные элементы которых (марши и площадки) выпускаются заводами строительной промышленности. Встречаются открытые лестницы без ограждающих стен, применяемые в условиях теплого и жаркого климата, и закрытые, размещаемые в замкнутых пространствах — лестничных клетках.

В лестничных клетках наружные двери следует проектировать открывающимися в сторону выхода из здания. Ширина лестницы в коридорном доме соответственно должна быть равной 2,5 м (1,2-+1,2 +0,1). В жилых домах высотой до трех этажей включительно допускается освещение лестничных клеток естественным светом через световые фонари в покрытиях. При этом следует предусматривать просвет между маршами не менее 0,7 м, размеры светового фонаря — не менее 1,5Ч2,5 м и балконы в каждой квартире второго и третьего этажей.

1) расположение

Выбор места под лестницу, вот что должно заботить как хозяина помещения, так и проектировщиков. При этом должны быть учтены такие нюансы, как правильный расчет ее конструктивных элементов. В принципе при существующем уровне строительства нет ограничений на положение лестницы, все упирается в пожелания заказчика, по сути. Желание клиента — закон, вот чем руководствуются строители. На второй план при этом уходят такие характеристики, как тип лестницы, ее будущее расположение, конечно, это учитывается при существующих спецификах помещения.

На самом деле выбор места под лестницу может быть затруднен, если помещение обладает некоторыми конструктивными особенностями, которые затрудняют постройку лестницы. Первый этаж дома или любого другого помещения по большей части выступает в качестве пригласительных помещений, таких как вестибюль и прихожая. Теоретически, именно из этих помещений хозяева и гости должны попадать на лестницу, ведущую на второй и последующие этажи дома.

Существуют также варианты, при которых в плане дома предусмотрен коридор, в таком случае вопрос, о положении лестницы, исходя из методики ее проектирования, можно связать с расположением ванной комнаты и туалета в помещении. В том случае, если ванна располагается на втором этаже, тогда лучший вариант для расположения лестницы — это прихожая. В этом случае ванна будет ближе к входу.

Если ванная комната располагается на первом этаже, рационально спроектировать лестницу в коридоре, это объясняется тем, что вы можете простудиться, так как, выходя разгоряченным после ванной или горячего душа, рискуете попасть под поток сквозняка, который так или иначе будет присутствовать на лестнице. Если проект подразумевает наличие туалета исключительно на первом этаже, тогда лестница должна располагаться именно в том помещении, из которого предполагается вход в туалет

Если проект подразумевает наличие туалета исключительно на первом этаже, тогда лестница должна располагаться именно в том помещении, из которого предполагается вход в туалет. В принципе, выбор места под лестницу может осуществляться и без учета этих потребностей. Как вариант, расположение лестницы в общей комнате или гостиной. Это неудобно с той стороны, что в этом случае гостиная получается проходным местом, чего быть не должно. Если ванна находится на первом этаже, а спальни на втором, то это негативно отражается на режиме общей комнаты. Лестница в этом случае создает неблагоприятный микроклимат в спальных комнатах, куда поступает воздух из гостиной.

Лестница обязана базироваться в строго определенном месте, при этом должны соблюдаться некоторые условия. Лестница располагается в таком месте, где ближе вход и выход из дома. Она не должна быть громоздкой и занимать много пространства в помещении. Лестница обязана быть обращена ступенями к входу в помещение. Если конструктивно это нереально, то хотя бы первые ступени должны быть выполнены исходя из этого правила. Если в помещение имеется лестница, которая ведет в подвал, то и она должна быть как можно ближе к другим лестницам в помещении, а также к выходу из дома. Выбор места под лестницу является очень важным моментом при проектировке дома и его коммуникационных связей.

2) конфигурация

Оформление документации

В процессе возведения подобных конструкций, как сами застройщики, так и будущие собственники отдельных составных частей сталкиваются с вопросом относительно того, как признать дом блокированной застройки.

Важно. Намереваясь стать владельцем квартиры в такой конструкции, субъект должен понимать, что признание ее сооружением блокированной постройки допустимо при соответствии характеристик установленным нормам. К ним относят этажность, количество блоков, отдельные выходы и т.д.

В ходе признания здания постройкой рассматриваемого вида необходимо направить заявление в следующие органы и учреждения:

  • Бюро технической инвентаризации;
  • Орган местного самоуправления, которому подчиняется территория, где возведено строение;
  • Судебный орган. Такой вариант понадобится в случае, если в связи с определенными обстоятельствами будет получен отказ от БТИ и муниципалитета. В ходе судебного разбирательства рассматривается вопрос о соблюдении требуемых норм здания и причина отказа в признании его блокированной постройкой. При наличии положений в законодательных актах, разъяснениях министерств или правительства, которые описывают аналогичную ситуацию, решение выносится в пользу истца.
Читайте также: Регистрация договора дарения в Росреестре
Фото 1

Что такое и как устроен блокированный жилой дом

Блокированный объект недвижимости

Блокированный объект недвижимости – это довольно специфический и уникальный со всех точек зрения вид строений. Нередко его именуют совмещенными домами, конструкция и концепт построения которых предполагает ряд особенностей. Основными из них можно считать:

  1. Наличие стен, входящих в составные элементы двух и более построек одновременно. Проще говоря, наличие такого явления, при котором стена одного дома примыкает к другому и представляет собой его неотъемлемую часть. При этом между стенами разного помещения нет даже малейшего расстояния, наблюдается их полноценная неразделимость.
  2. Отсутствие большого количества этажей. Как правило, блокированные жилые дома построены в 1, 2 или 3 этажа. Большее количество ярусов у объекта с подобным статусом невозможно.
  3. Отсутствие большого количества комнат в каждом отдельном блоке объекта. Естественно, в учет не берутся кухня и санузел.
  4. Общую инженерно-коммуникационную систему, выделяющуюся в отдельный узел для каждого собственника помещения в строении.
  5. Наличие отдельного входа и приусадебной земли у каждого блока.

Блокированные жилые дома являются популярным видом жильем в последние годы. На территории нашей страны распространение таких строений невелико, но вот на западе с каждым годом лишь возрастает. Почему? Потому что блокированные застройки имеют ряд преимуществ, среди которых выделим:

  • эргономичность относительно постройки;
  • экономичность в плане эксплуатации и приобретения отдельных квартир в доме;
  • простота и удобство жилья.

Изучение правовой базы, касающейся сущности и особенностей блокированного жилого дома в РФ, возможно через рассмотрение таких актов, как:

  • Градостроительный Кодекс РФ (49-ая статья особенно);
  • Жилищный, Гражданский и Земельный Кодексы РФ;
  • Постановление Правительства под номером 220.

Несмотря на обширную регламентацию особенностей и принципов эксплуатации блокированных построек, их явление с законодательно-правовой точки зрения вызывает немалое количество споров. Пожалуй, именно этот аспект отпугивает россиян от приобретения долей в блокированных жилищных домах. С течением времени и большей конкретизации профильных законов положение дел должно измениться. Остается лишь ждать.

Читайте также: Как лучше переоформить квартиру на сына: практические советы

В чем отличия блокированного дома от многоквартирного?

Являясь по сути малоэтажным домом на несколько квартир, сблокированный дом бывает довольно сложно отличить от обычных многоквартирных ЖК. Однако у него есть несколько серьезных отличий.

Так, согласно закону, блокированное здание должно отвечать следующим требованиям:

  1. Количество этажей в доме должно быть не больше 3-х;
  2. Общее число блоков в здании должно быть от 1-го до 10-ти;
  3. Каждый из таких жилых блоков рассчитан на автономное проживание одной семьи, и представляет собой отдельную благоустроенную квартиру;
  4. Соседние квартиры (блоки) отделены друг от друга глухими стенами, без дверных проемов;
  5. У жильцов сблокированных домов нет общедомового имущества (т. е. общих подъездов, чердаков или подвалов, коммуникационных шахт и т. д.);
  6. Каждая семья имеет отдельный выход на придомовую территорию, без общего коридора или подъезда (парадной).

Главное отличие блокированных строений от стандартного многоквартирного дома, с точки зрения российского законодательства, заключается в оформлении придомовой территории. Если вся земля под многоквартирным жилым комплексом оформлена как 1 участок, то в домах сблокированной застройки под каждый блок оформляется отдельный земельный участок.

Также довольно часто возникает путаница в употреблении терминов, что такое «блочное жилье»? Это одно и то же, что «таунхаусы» или «дуплексы»?

Читайте также: Что такое таунхаус, дуплекс, твинхаус и квадрохаус? В чем отличия между ними?

Нет, с точки зрения закона, это не одно и то же. Хотя таунхаусы и дуплексы — самый распространенный, на данный момент, формат малоэтажного блокированного жилья, они являются самостоятельными правовыми категориями и могут не соответствовать ему.

К примеру, таунхаусы и дуплексы могут иметь общедомовое имущество. А это, уже как мы рассмотрели выше, с точки зрения закона, не подпадает под понятие «сблокированной застройки».

Расшифровка понятия

Жилой дом блокированной застройки – это относительно новый объект для территории РФ. Он выражается в объединении отдельных единиц – самостоятельных блоков жилого назначения. Существуют некоторые особенности правового статуса подобного сооружения – с одной стороны, составные части конструкции имеют разных собственников. При этом присутствует и общее имущество, используемое всеми владельцами, к которому также относится и придомовая территория.

Более подробно определение дома блокированной застройки раскрывается в действующей редакции кодекса строительства городов РФ (ч. 2, п. 2, ст. 49). Такой документ определяет конструкцию в качестве сооружения, представляющего собой одно-, двух- или трехэтажное строение и включающего в себя две или больше частей отдельных блоков. Обязательным условием является максимально возможное количество таких блоков – оно не может превышать 10 штук. Все составляющие имеют одну или несколько общих стен без присутствия между ними характерных проходов.

Важно. Каждая из таких частей здания (блок жилого дома блокированной застройки) обязательно в своем составе содержит выход на улицу (придомовую территорию). Именно этот признак отличает конструкцию от многоквартирного дома.

Понятийный аппарат

Фото 3

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирой является структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Многоквартирным домом (МКД) признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. МКД содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в доме в соответствии с жилищным законодательством (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от  № 47).

Объекты индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи (п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

Жилые дома блокированной застройки – жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

История возникновения формата

Впервые этот формат малоэтажной застройки появился в Англии и Франции, и получил особое развитие в 17 – начале 20 веков.

Так, первая улица, состоящая целиком из сблокированных построек, появилась в Париже еще в начале 1600-х. В Британии подобная застройка начала широко применяться в градостроительстве после большого пожара, случившегося в Лондоне в 1666г.

С конца 18 — начала 19 веков, когда происходила массовая урбанизация Великобритании, типовая блокированная застройка стала преобладающей в растущих индустриальных центрах. В условиях большого скопления населения, и нехватки пространства для строительства отдельных домовладений, этот тип жилья стал широко востребованным.

Другими очевидными плюсами блочной застройки стали:

  1. Значительно меньшая стоимость квадратного метра;
  2. Улучшенные планировки, часто большая площадь;
  3. Больше комфорта, по сравнению с квартирами, используя некоторые плюсы загородного дома (такие как собственный участок, отдельный вход и др.);

В итоге, к концу XIX в., большинство городов Великобритании стали представлять собой длинные ряды узких улиц, застроенных домами блочного типа.

Затем, из Англии сблокированная жилая застройка «перекочевала» в другие страны и территории, связанные с Британской империей: в США, Индию, Австралию. Также подобный тип жилых строений получил широкое распространение в странах Скандинавии и Германии.

Читайте также: Эволюция частного домостроения: от римских вилл до коттеджей

В России же, напротив, блокированные дома до последнего времени строили крайне редко. Активное блочное строительство в нашей стране началось лишь в конце прошлого, ХХ века. Вследствие чего, основные жилищно-правовые аспекты, касающиеся блочной застройки, были сформированы у нас относительно недавно.

Правовые нюансы

Перед началом процедуры признания квартиры жилым домом блокированной застройки важно помнить и о следующих нюансах:

  1. Блокированная постройка - это цельное строение. Хоть оно имеет и изолированные входы к каждому из блоков, по закону его нельзя отнести к многоквартирному.
  2. По наследству передается только отдельная секция дома вместе с прилегающим к ней участком. Владеть, распоряжаться собственник также может только этим блоком.
  3. Если здание регистрируется для кадастрового учета, то в документах оно отражается цельным строением. Отдельно зарегистрировать один блок никак не получится.
  4. Основным объектом права выступает участок, на котором размещается строение, а также инженерные коммуникации с общими учетными приборами.

Как вывод из вышесказанного - затруднено выделение доли для каждого собственника блока. Кроме того, существуют и некоторые трудности при заключении договоров об обслуживании с управляющими компаниями.

Технический план блочного дома

Техноплан секционного дома составляется согласно ст. 24 ФЗ №218. Без этого документа ввод здания в эксплуатацию невозможен. Технический план должен включать в себя следующее:

  1. Полная информация о постройке, что необходимо для ее постановки на кадастровый учет.
  2. Сведения о каждом блоке (это также требуется для кадастровых работ).
  3. Данные о постройке с уже присвоенным кадастровым номером. Это уже для внесения записи в ЕГРН.

Технический план состоит из текстового и графического раздела. Последний - это кадастровый план территории или выписка из Единого госреестра о земельном участке, на котором расположено секционное строение, с описанием его местоположения.

Обратим ваше внимание также на письмо Росреестра № 14-02689-ГЕ/17:

  • Каждый блок вводимого в эксплуатацию секционного дома ставится на кадастровый учет в качестве отдельного здания жилого назначения.
  • Отсюда следует, что для каждой секции должен заготавливаться свой технический план. Это ведет за собой факт, что за блоком закрепляется определенный земельный участок.
  • Основание учета секций в подобном доме - разрешение на ввод в эксплуатацию всего строения и технический план, составленный для каждого блока.

Блокированная постройка – это МКД или нет

Как было упомянуто совсем недавно, регламентация явления и особенностей эксплуатации блокированных застроек в РФ оставляет желать лучшего. С точки зрения формализованного вида закона, подобные жилые дома – это вид многоквартирных строений и их строительство, регистрация, использование на практике должно осуществляться именно в этом контексте. С другой же стороны, блокированные застройки обладают некоторыми признаками как частных строений, так и обычных многоквартирных зданий (без разделения на квартиры). Так к какому же законодательно-правовому типу их стоит относить?

Сразу отметим, однозначного ответа на поставленный вопрос нет. Ни детальное изучение законодательства РФ из-за его противоречивости, ни профильное рассмотрение конкретной ситуации не смогут дать точный ответ. В юриспруденции нашей страны статус блокированных жилых домов определяется двумя основными способами:

  • Непосредственно владельцем или владельцами постройки (если ничего против не имеют полномочные госструктуры в лице Градостроительных и архитектурных органов и Росреестра).
  • Судом, если одна из заинтересованных сторон в определении законодательно-правового типа конкретного дома не согласна с другими заинтересованными в этом лицами. Инициировать судебные прения подобного рода могут и полномочные госструктуры, и владельцы блокированного жилого дома, и даже собственники отдельных помещений.

Окончательное решение относительно того, какой же статус присваивать конкретному блокированному жилому дому, принимается с учетом нескольких параметров. Основными из них считаются общие принципы возведения и архитектурные особенности постройки, а также трактовка законодательных положений со стороны заинтересованных лиц. В общем, определение типа блокированной постройки – дело сугубо индивидуальное, рассматривать которое можно исключительно в рамках конкретно взятого случая. При ином подходе точно определить законодательно-правовой статус объекта недвижимости не удастся.

Особенности блокированных домов

Фото 4

Дома блокированной застройки – это здания из обособленных блоков-ячеек, которыми являются сами квартиры. Этажность таких строений чаще всего не превышает 3 этажей.

Каждый из домов обладает своими техническими и конструктивными особенностями:

  • в таких квартирах присутствует как минимум одна смежная стена;
  • общие входы, чердаки, коммуникационных шахты и инженерные сети отсутствуют;
  • система вентиляции, отопления и коммуникационная ветка абсолютно индивидуальна для каждой квартиры;
  • каждая отдельная квартира имеет свой беспрепятственный выход на улицу.

Блокированный дом — он частный или общий?

Один из наиболее частых вопросов, который вызывает путаницу и неопределенность среди всех тех, кто планирует купить таунхаус или дуплекс, либо уже приобрел: что есть в таких домах частное, а что общее?

Просто на этот вопрос не ответить. Вследствие «молодости» этого формата жилья на российском рынке и большого количества нормативных документов многие из них дают расплывчатые определения, а то и вовсе противоречат друг другу.

Читайте также: Таунхаус что это: квартира, часть дома или дом?

Что следует учесть собственникам блочного жилья?

  1. Все обслуживание в таких зданиях ложится на плечи собственников каждого блока-квартиры: на них не распространяются многие жилищные госпрограммы, в том числе и программа аварийного капремонта, проведении текущего или капитального за государственный счет.  То есть, с точки зрения закона, государство их приравнивает к частным индивидуальным домам;
  2. Однако, для любых существенных ремонтно-строительных работ, как и в многоквартирном доме, потребуется получать согласие соседей;
  3. Еще менее ясна ситуация с земельными участками. Согласно постановлению Минстроя, под каждый блок в блокированном доме выделяется и оформляется отдельный участок. А согласно указу Минэкономразвития, застройка сблокированных домов может вестись и на едином участке;
  4. Если участок оформлен на конкретный блок, на него распространяются все те же требования, что и к частным домам: проведение обязательного межевания, уплата налогов и т .д.;
  5. Ввиду того, что каждый блок инженерно независим друг от друга, собственники несут индивидуальную ответственность за исправность котельного, противопожарного оборудования и электропроводки;
  6. Общие вопросы, касательно функционирования и обеспечения всего жилого комплекса, должны решаться совместно, всеми собственниками.

Законодательная база

Понятие и порядок работы с объектами блокированной застройки, как и другими объектами, определяются некоторыми правовыми документами и нормами. В рамках Российской Федерации ими являются следующие документы:

  • Жилищный кодекс Российской федерации, который дает основные понятия о домах рассматриваемого типа и определяет их свойства и характеристики.
  • Кодекс строительства городов Российской Федерации в статье 49 фиксирует определение дома блокированной застройки.
  • Постановление правительства 220 2015 года, которое оговаривает и разъясняет порядок приобретения жилья (первичный рынок) совмещенного типа.
  • Федеральный закон 161 и приказ Министерства строительства 223, которые регулируют порядок выделения участков под совмещенные дома и порядок получения квартир в них.
  • Статья 35 земельного кодекса, в которой оговаривается порядок оформления и выделения участков на дома совмещённого типа.
  • Письмо Д23И-5649 Министерства развития экономики РФ, которое оговаривает порядок размещения рассматриваемой недвижимости на одном участке земли.
  • Документы, касающиеся многоквартирных домов, как правило, имеют оговорки и для недвижимости застройки подобного рода.

Системы блокировок блокированных домов

Как указывалось выше, блокированные дома состоят из ряда примыкающих друг к другу блоков, представляющих собой законченные неделимые элементы дома. Число блоков в ряду может быть различным в зависимости от конкретных условий участка, степени огнестойкости дома, характера строительства — городского или сельского.

Существенное значение имеет и общий градостроительный замысел застройки. В городе, поселке, где участки не имеют хозяйственного значения, протяженность домов может быть любой — от двух блоков до непрерывной застройки. Там, где приквартирные участки используются для ведения личного хозяйства, число блоков в ряду зависит от их ширины, а отсюда и возможности планировочной организации участка и размещения на нем необходимых хозяйственных построек. С увеличением числа блоков экономичность дома повышается, но не бесконечно. Соединение свыше 8-10 блоков уже не дает ощутимой экономии на периметре наружных стен.

В практике строительства применяют различные способы блокировки. Независимо от типа блоков их можно свести к пяти схемам.

локированные дома состоят из ряда примыкающих друг к другу блоков, представляющих собой законченные неделимые элементы дома

Простейший и наиболее распространенный способ блокировки — линейный, когда блоки примыкают по одной линии застройки (а). При простых прямоугольных блоках такой прием создает условия для четкой организации строительных процессов, а планировочная схема, как правило, имеет простую конструктивную схему.

По градостроительным и композиционным соображениям, а также в целях лучшей изоляции примыкающих к квартирам участков и улучшения инсоляции квартир, прибегают к сдвигу блоков. Блоки сдвигают в одну или обе стороны перпендикулярно к улице (б) или под углом к ней. В этих случаях образуются у каждой квартиры небольшие изолированные пространства. Блокировка со сдвигом позволяет создавать криволинейный фронт застройки и живописную планировку.

Блокировка осуществляется также посредством различных хозяйственных пристроек. Такой прием возможен в случаях, когда при квартире имеются большие хозяйственные помещения: сараи для дров, гаражи и др. В южных районах в них иногда располагают кухни, санитарные узлы, в северных — тамбуры для входов в квартиры. Одновременно пристройки служат и для прохода на участки. Блокировка через пристройки возможна как линейная, так и со сдвижкой блоков (в).

Помимо рассмотренных приемов применяют блокировки с образованием пространственных группировок блок-квартир и заполнением территории в виде так называемой сплошной «ковровой застройки» (г, д). Она формируется одноэтажными и реже двухэтажными блокированными домами с приквартирными двориками.

Отличительные признаки

Фото 5

Индивидуальный жилой дом блокированной застройки можно выделить отдельным типом по следующим признакам:

  • Придомовая территория или совместная, или разгороженная.
  • Отдельных блоков может быть от 2 до 10.
  • К каждой секции (блоку) ведет свой отдельный вход. Общих дверей, подъездов нет.
  • Отсутствуют какие-либо помещения совместного пользования жильцами блоков - нет общих лестничных клеток, подъездов, чердаков, подвалов, хозблоков и проч.
  • В каждой секции проведены собственные инженерные коммуникации.
  • Не существует никакой совместной собственности для двух жильцов и более.

Как объект признается блокированным

Признать объект недвижимости блокированным можно либо в мирном, либо в судебном порядке, о чем было упомянуто ранее. Основными аспектами в процедуре подобного определения играют:

  1. Особенности конкретной постройки с точки зрения ее архитектурного концепта.
  2. Непосредственно то, как законодательство РФ трактуют заинтересованные в присвоении объекту конкретного статуса стороны.

Вне зависимости от последнего аспекта признать постройку блокированной не получится, если она:

  • Имеет более 3-х этажей.
  • Состоит более чем из 10 отдельных помещений (блоков).
  • Не имеет совмещенных стен.

Помимо этого, у каждого блока должны иметься отдельный вход и приусадебный участок. Подобные требования к блокированным застройкам предъявлены на законодательном уровне и обязательны к соблюдению при оформлении соответствующего статуса постройки.

При их соблюдении оформление жилого дома в статусе блокированного происходит следующим образом:

  1. Заинтересованные стороны либо мирно, либо через суд определяют статус жилья (зачастую определяется МКД – многоквартирный дом, реже – совмещенный объект недвижимости с долевым или иным видом владения собственностью).
  2. После этого они же проводят официальную регистрацию дома в выбранном статусе посредством обращения в уполномоченные госструктуры. Как правило, обращаться требуется в БТИ, Градостроительные и архитектурные госорганы и регистрирующую структуру – Росреестр.
Читайте также: Очередь наследования имущества: кто входит в эту очередь?

По итогу реализации всех формальных процедур их инициаторы получают соответствующие документы и могут начать эксплуатацию блокированного жилого дома в этом статусе или его отдельных блоков в соответствии с законодательством РФ.

О получении разрешения на строительство блокированного строения

Получение разрешения на строительство блокированного дома

Чтобы избежать возможные судебные прения относительно определение статуса строения блокированной застройки, перед его возведением важно получить соответствующее разрешение от органов градостроительства и архитектуры РФ. Для этого застройщику необходимо соблюдение целого ряда формальностей. В первую очередь, следует сформировать план будущей постройки и определить ее технические характеристики. Если судить по рассмотренным ранее законодательным нормам, блокированный жилой дом должен иметь:

  • до 3 этажей включительно;
  • не более 10 отдельных блоков;
  • общие техническо-инженерные и иные коммуникации.

Также к каждому отдельному блоку строения обязательно «привязывается» свой вход/выход и приусадебный участок.

После того как технический план сформирован, можно приступить непосредственно к оформлению разрешения на строительство. Для этого необходимо:

  1. Объединить земельные участки, на которых будет возводиться блокированная постройка (если их несколько), в одно целое и зарегистрировать это в полномочных госструктурах – Росреестр.
  2. Обратиться в местный градостроительный или архитектурный госорган и запросить необходимый для получения разрешения перечень документов.
  3. Собрать последние и предоставить их полномочным лицам органа с соответствующим заявлением о получении разрешения.

Рассмотрение всей поданной документации и оформление разрешительных бумаг осуществляется госструктурами в течение одного месяца. После их получения можно начать строительство. В противном случае, при отсутствии разрешения, следует повторить попытку его получения вновь или отстаивать свои права, если они нарушены, в суде. Иного порядка действий в подобной ситуации не предусмотрено.

Читайте также: Проект межевания территории - это юридический документ на землю

Конфигурация блокированных домов в плане

Одноэтажные блокированные дома строят главным образом с небольшими одно-, двух- и трехкомнатными квартирами

Одноэтажные блок-квартиры. Одноэтажные дома блокированного типа в экономическом отношении уступают двухэтажным домам. Это связано с большими затратами на сооружение стен, фундаментов, крыш, увеличением стоимости благоустройства территории — сооружения коммуникаций, дорог и т. д. Они дешевле индивидуальных и двухквартирных домов. В то же время по своим эксплуатационным и бытовым качествам близки к усадебным домам. Вот почему в настоящее время одноэтажные дома блокированного типа получают распространение в практике проектирования и строительства сельских населённых мест.

Одноэтажные блокированные дома строят главным образом с небольшими (а)одно-, (б)двух- и (в)трехкомнатными квартирами. Отличительной особенностью планировки квартиры, входящей в блокированный дом, является то, что лишь две стены ее (противоположные при обычной и смежные при крестообразной блокировке) будут наружными и, следовательно, смогут иметь световые проемы. Поэтому по глубине квартиры можно разместить лишь два помещения для того, чтобы каждое из них освещалось естественным светом. Санитарные узлы и оборудование кухни следует располагать у внутренних стен для возможности попарной их блокировки. В связи с этим количество квартир в доме обычно делают четным, а квартиры располагают парами, зеркально повернутыми друг к другу.

Особенностью планировки квартир блокированных домов является непременное наличие двух входов. Это объясняется необходимостью связи с участком, который разрезан домом на две части — одну, расположенную перед домом, и вторую — за ним, на которую можно попасть только через квартиру.

Один из входов обычно располагается со стороны улицы и ведет в переднюю, другой — со стороны участка, расположенного за домами, и связан с кухней или общей комнатой.

Двухэтажные блокированные дома с поэтажным расположением квартир применяют в тех случаях, когда нужно получить набор квартир с небольшой жилой площадью при максимальной плотности застройки. В этом случае каждый блок представляет собой уже не одну, а две квартиры, расположенные одна над другой. Каждая из квартир имеет изолированный вход со своего участка.

Квартиры, расположенные во втором этаже, имеют свои лестницы, которые в южных районах, как правило, делают открытыми. поэтажное расположение квартир имеет существенные недостатки. Это, прежде всего, неравноценность квартир, расположенных на разных уровнях. Условия проживания в них различны, особенно тогда, когда отсутствует водопровод и канализация. Если к нижним квартирам непосредственно примыкает участок, то для семей, живущих на втором этаже, связь с участком осложнена.

Двухэтажные блокированные дома с поэтажным расположением квартир применяют в тех случаях, когда нужно получить набор квартир с небольшой жилой площадью при максимальной плотности застройки

Верхние квартиры не имеют подвала или подполья, при входах в квартиры нет места для одежды и обуви, затруднено устройство летних помещений (террас и веранд для квартир второго этажа). При расположении террас на первом этаже у входа нет прямой связи с квартирой. Расположение веранд на уровне квартиры второго этажа неудобно, так как нарушается ее связь с участком.

Неудобство также состоит в том, что окна одной квартиры выходят на сторону участка, принадлежащего другой квартире. При поэтажном расположении квартир, когда входы в квартиры находятся на противоположных сторонах дома, появляется необходимость устройства дополнительных проездов. Такое положение предпочтительнее, так как нет необходимости прохода через соседний участок.

Такой тип дома применяется в основном в застройке рабочих поселков, где существует инженерное благоустройство, а жители не ведут подсобного хозяйства. В застройке сельских населенных мест такие дома менее удобны.

Существует несколько схем планировочной организации блоков в зависимости от расположения входов в верхние и нижние квартиры:

  • при общем входе в верхние и нижние квартиры(а);
  • при раздельных входах с одной стороны дома(б);
  • при входах» с разных сторон, с противоположных или в торцевом блоке одного с фасада, другого с торца(в).

Двухэтажные блоки с квартирами в двух уровнях. Наиболее распространенный тип блокированного дома — дом с квартирами, расположенными в двух уровнях. Каждый блок такого дома представляет собой двухэтажную квартиру — коттедж. Как известно, размещение помещений в двух уровнях обеспечивает четкое зонирование квартир и является самым экономичным при многокомнатных квартирах в малоэтажных домах. Квартиры в таких блоках обычно состоят из трех-четырех и даже пяти комнат. Двухкомнатные квартиры встречаются как исключение.

Принципы построения двухэтажных квартир в блокированном доме в основном, те же, что и в двухэтажных индивидуальных домах. Нижний этаж отводится для размещения общей комнаты, кухни или кухни-столовой, подсобных помещений, санитарного узла, верхний — для помещений индивидуального пользования. Там же предусматривается и второй санитарный узел.

Положение ванной комнаты зависит от того, где сооружается дом. В сельской местности при отсутствии постирочной предпочтительно ее располагать невдалеке от кухни на первом этаже. Ее можно использовать для стирки белья, а также для мытья людей, пришедших с полевых работ и т. д. В городских условиях ванная, как правило, располагается наверху, в зоне спален. Принципы построения двухэтажных квартир в блокированном доме в основном, те же, что и в двухэтажных индивидуальных домах

В отличие от индивидуального дома-коттеджа, где существует относительная свобода в выборе светового фронта, планировочная организация блок-квартиры во многом определяется его положением на двух противоположных сторонах блока, необходимостью прохода с улицы на участок, а также положением лестницы, которое может быть различным в зависимости от планировки квартиры и конструкции.

На рисунке показаны основные схемы расположения лестниц в планах квартир: одномаршевой — вдоль поперечной стены; одномаршевой — в середине квартиры, перпендикулярно поперечным стенам; двухмаршевой — в центральной зоне квартиры; двухмаршевой у входа в квартиры. Расположение лестниц должно обеспечивать экономное использование внутреннего пространства и светового фронта квартиры.

Размещение одномаршевой лестницы на первом этаже у входа, когда она ведет на второй этаж в центральную зону, позволяет четко и целесообразно организовать оба этажа. При малом шаге несущих поперечных стен такое решение наиболее рационально, но при этом усложняется конструкция перекрытия, в особенности, если его элементы сборные (а). Более целесообразен такой прием в конструкциях с продольными несущими стенами, когда плиты перекрытия располагаются параллельно лестнице.

Прием с расположением одномаршевой лестницы в центре, вдоль наружных стен здания, перпендикулярно поперечным стенам, предпочтителен при поперечных несущих стенах и достаточной ширине блока. Лестница встает в проеме между плитами перекрытия и может быть как закрытой, ведущей к передней, так и открытой из общей комнаты (б).

Устройство двухмаршевой лестницы в центральной зоне квартиры перпендикулярно несущим стенам, позволяет наиболее полно использовать пространство второго этажа.
Устройство двухмаршевой лестницы в центральной зоне квартиры перпендикулярно несущим стенам, позволяет наиболее полно использовать пространство второго этажа

Ширина квартиры при этом может быть небольшой, так как в плане двухмаршевая лестница занимает немного места. Что касается планировки первого этажа, то здесь ее положение нарушает связь входной зоны и кухни-столовой с общей комнатой (в).

Двухмаршевую лестницу располагают также непосредственно у входа. Она может быть размещена вдоль или поперек фасадной стены. В обоих случаях лестница занимает значительную часть светового фронта квартиры. При продольном расположении лестницы осложняется устройство передней, так как для нее остается мало места. Поэтому возникает необходимость пристраивать переднюю к основному объему блока. Во втором варианте передняя может располагаться в глубине, за лестницей (г).

Существует прием расположения одномаршевой лестницы в средней зоне квартиры, параллельно поперечным стенам. Он применяется тогда, когда квартира растянута вдоль дома, например, в квартирах с односторонней ориентацией в блоке, состоящем из нескольких квартир (д). При проектировании двухэтажных квартир площадь первого этажа может не соответствовать площади второго этажа — верхний этаж будет меньше нижнего. Это характерно для сельских домов из-за большого числа подсобных и хозяйственных помещений, располагаемых на первых этажах. Подобное встречается в тех случаях, когда решается серия блок-квартир на основе единого планировочного и конструктивного приема. У них общий план первого этажа и равное число жилых помещений на втором. Потому в одном случае верхний этаж может быть занят полностью, в других — частично.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • http://nedviginform.ru/izhs/blokirovannye-doma-zhilye.html
  • https://infonovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/opredelenie-doma-blokirovannoj-zastrojki.html
  • http://pravozhil.com/oformlenie/blokirovannyj-zhiloj-dom-jeto.html
  • https://nedvio.com/blokirovannye-doma-chto-eto-takoe/
  • https://businessman.ru/jiloy-dom-blokirovannoy-zastroyki---eto-chto-takoe.html
  • https://chudoogorod.ru/prochee-dacha/chto-znachit-blokirovannyj-zhiloj-dom.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий