Что такое переуступка прав аренды

 

Переуступка права аренды: особенности передачи нежилого помещения, земельного участка. Порядок оформления, необходимые документы, образец договора. переуступка прав аренды что это такое Что такое переуступка прав аренды Одним из распространенных видов аренды в последние годы является аренда с переуступкой прав. Чаще всего такой способ предос..

Кому выгодно

Порядок составления договора аренды квартирыКак оформить договор аренды квартиры с мебелью и бытовой техникой?Договор аренды помещения между юридическими лицамиОформление договора посуточной аренды квартирыКак оформить договор аренды нежилого помещения?В чем разница договора найма и аренды?

Проведение данной процедуры является выгодным решением для всех сторон сделки. Нынешний арендодатель не должен прекращать действие договора, а просто передает собственность. Новый арендатор и арендодатель не хотят переходить к созданию нового соглашения, именно это является основополагающим фактом популярности данной услуги.

Отличия от субаренды

Достаточно часто обыватели, далекие от юриспруденции ставят в один ряд такие понятия, как субаренда и переуступка. Однако, это не совсем так.

Что такое субаренда? В этом случае собственник, либо арендатор, передает какую-либо часть, либо имущество в целом третьему лицу на определенный временной промежуток.

При этом все права на владение и пользование переданным имуществом сохраняются за ним частично или полностью.

Что касается переуступки, то в этом случае первый арендатор передает как права на владение имуществом, так и обязанности, связанные с ним, в полном объеме, без права возврата.

Однако, последний пункт может быть включен в качестве одного из условий договора по личной инициативе сторон.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Особенности передачи

Основными особенностями при заключении договора переуступки прав аренды являются следующие:

  • отсутствие необходимости уведомления непосредственного собственника помещения, либо участка земли о переходе арендаторских прав третьему лицу, но это вполне допустимо при наличии желания сторон;
  • возможность оставления первоначального договора аренды в неизменном виде, то есть, отсутствие необходимости внесения в него изменений такого плана, как размер арендной платы, сроки и даты ее внесения и так далее.

Зачем это необходимо?

Для чего нужна переуступка прав аренды? Сделка такого рода необходима в тех случаях, когда первоначальный арендатор изъявляет желание передать права на землю, либо на какое-либо помещение третьему лицу, избежав при этом излишних проволочек.

Ввиду того, что сделка по переуступке прав является достаточно простой процедурой, нежели расторжение договора и последующее его повторное заключение, она практически необходима тогда, когда третий в системе арендатор берет на себя не только права предыдущего владельца, но и его обязанности. Такие, например, как выплата налогов, а также платы непосредственно за аренду.

В чём суть процедуры по переуступке права аренды

Аренда — форма права обладания объектом недвижимости, предоставляющая его в возмездное пользование на определённый период, без таких полномочий, принадлежащих собственнику, как:

  • участие объекта в имущественных сделках;
  • передача его в наследство по закону или по завещанию.

То есть арендатору принадлежит только право пользования недвижимостью. Поэтому по усмотрению правообладателя, отчуждаться третьим лицам могут имеющиеся у него права аренды, но не сам участок — собственник остаётся тем же лицом. Эта процедура называется переуступкой, или перенаймом. По преимуществу необходимость в переуступке возникает по следующим причинам:

  • арендатор переехал в другой населённый пункт;
  • у него изменились планы по ведению бизнеса;
  • нет возможности обрабатывать земельный участок (ЗУ);
  • продаётся капитальное строение на арендованном участке.

Основная суть передачи арендных прав заключается в том, что независимо от того, используются ли арендованные площади, арендодатель должен получить оплату согласно договору, а арендатор — уплатить арендную плату. Чтобы объекты не пустовали, а наниматели не тратили своих денег впустую, предусмотрена указанная форма передачи прав.

Законодательные основания

Гражданское законодательство в п. 2 статьи 615 ГК РФ говорит о том, что арендатор вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но в пределах:

  • положений договора;
  • норм законодательства;
  • согласия собственника.

Поэтому если отдельное положение указывает на то, что переуступка не допускается, оформлять передачу новому правообладателю нельзя даже с согласия собственника.

Согласно нормам п. 4 статьи 454 ГК РФ к передаче прав путём переуступки применяются нормы имущественной сделки купли-продажи, если иные обстоятельства не вытекают из положений договора. Соответственно, актуальными будут положения статей 549, 551, 558 ГК РФ. Статья 389 ГК РФ указывает на необходимость письменной формы документа и обязательной регистрации процедуры в Росреестре.

Чем отличается переуступка от субаренды

Мною замечено, что нередко даже индивидуальные предприниматели (ИП), занимающие под бизнес торговые площади, путают понятия субаренды и переуступки. Ещё чаще такая неразбериха встречается среди правообладателей — физических лиц, которые совершают ошибки в оформлении переуступки своих участков. Дело в том, что навскидку эти процедуры идентичны. Но при внимательном рассмотрении можно увидеть кардинальные юридические различия.

Между субарендой и уступкой прав много важных различий

При субаренде гражданские права остаются у прежнего арендатора, который продолжает нести ответственность за недвижимость перед собственником. Он осуществляет поднаём объекта, сохраняя своё участие в имущественных правах в качестве промежуточного звена между субарендатором и собственником. То есть выступает своего рода посредником. После договора субаренды правами на нежилое помещение или ЗУ имеют:

  • собственник — арендодатель;
  • арендатор, который в отношениях субаренды выступает арендодателем;
  • лицо, оформившее субаренду.

Нередко при возникновении прецедента порчи имущества вопрос о материальной ответственности лиц, оформивших аренду и субаренду, становится поводом для возбуждения гражданских исков, ведь субаренда предусматривает ответственность перед арендатором, а аренда — перед собственником.

Проведённый мною анализ судебной практики указывает на то, что в приоритете условия основного договора, заключённого с собственником. Поэтому арендатор отвечает за материальное состояние объекта в случае ущерба перед собственником. Впоследствии, рассчитавшись с собственником за порчу недвижимости, он вправе взыскать уплаченные средства с лица, с которым заключил договор субаренды.

Такие проблемы не возникают при оформлении переуступки, так как здесь арендатор, оформивший договор с правопреемником, выходит из участия в имущественных отношениях, полностью прекращая их. Заключив договор, правопреемник становится новым арендатором, вместо вышедшего предшественника. Он вступает в непосредственные отношения с собственником, уплачивая ему деньги за возможность пользования участком или зданием, помещением. А в случае причинения вреда — возмещает его по требованию собственника или добровольно.

Я лично никогда не сталкивалась со случаями привлечения к ответственности бывшего арендатора после оформления переуступки. Также мне ни разу не встречались такие примеры, изложенные кем-либо. Исключением могут быть лишь случаи, когда при оформлении договора были допущены технические или юридические ошибки, что не позволило процедуре пройти регистрацию, сохранив все обязанности за предшествующим арендатором.

В результате заключения такого договора новый арендатор полностью заменяет предыдущего, в итоге остаются два участника имущественных отношений: арендодатель и арендатор, как и было до передачи полномочий найма. А не три, как это предусматривают отношения субаренды. Из этого вытекают и различные финансовые обязательства: уступающая сторона не вправе изменять условия и сумму вносимой платы. При субаренде изменение этих условий допускается за счёт того, что арендатор-наниматель вправе взимать в свою пользу прибыль от перенайма, если данное обстоятельство не запрещено условиями договора аренды.

Фото 1

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.
Фото 2

Требования к оформлению сделки

Существует определенный законодательно порядок оформления уступки прав на участок между первым и вторым арендатором. Договор должен быть составлен в письменном виде. Для осуществления сделки необходимо обратиться в местную администрацию. Какие нужны документы для подачи в администрацию?

  • Заявление.
  • Копию стандартных страниц гражданского паспорта. Если участие в сделке принимает юридическое лицо – выписка из ЕГРП.
  • ИНН.
  • Договор и его копию по аренде.
  • Кадастровую карту на участок.
  • Свидетельство, которым подтверждается регистрация прав собственности на землю. Потребуется копия, заверенная нотариусом.
  • План надела в масштабе 1:500.

Важный документ – согласие собственника, если сделка оформляется на длительный срок.

Новый договор об аренде при переуступке прав должен полностью соответствовать по условиям договору с собственником. Также такой документ может включать какие-то дополнительные изменения, соглашения, не противоречащие первоначальной бумаге.

Среди стандартной информации в договоре данные об участниках сделки, данные об участке (реквизиты кадастрового паспорта, площадь, оценка, место нахождения). Указываются особенности самой переуступки. Например, может быть задолженность по арендной плате, в таком случае следует указать условия ее погашения.

В договоре должна быть выписка из ЕГРН, размер арендной платы, срок соглашения по уступке. Обязательно – подписи участников операции.

Порядок регистрации

Для того, чтобы новый договор между арендаторами имел юридическую силу, должна быть осуществлена регистрация в Росреестре. Не нужна регистрация для уступки, которая длится до одного года.

Если же нужно обращаться в Росреестр, понадобится подготовить такие документы, как заявление, копии некоторых страниц паспорта, копии правоустанавливающих бумаг на участок, договор о переуступке. Понадобится и бумага, которая подтвердит уведомление собственника о проведении новой сделки по его участку.

Когда в сделке участвует юридическое лицо, следует подготовить к регистрации еще и учредительные документы и доверенности представителям на проведение операции.

ВАЖНО! При регистрации сделки необходимо уплатить госпошлину, размер которой будет зависеть от того, кто является арендатором. Физическому лицу нужно будет уплатить 2 000 рублей, а юридическому – 22 000.

Участники сделки могут разделить сумму пошлины между собой, это их право и это является выгодным решением. В случае, когда участниками договора о переуступке являются государство и физическое лицо, второй участник уплачивает государственную пошлину в размере 2 000 рублей.

Порядок и правила переуступки прав аренды

Процедура совершается подобно имущественной сделке: одна сторона уступает, а вторая приобретает право аренды на недвижимость. Отличие от купли-продажи здесь в том, что данное право передаётся без условий обязательного предоставления оплаты со второй стороны. Тем не менее если цедент приобретал земельный участок на торгах, он вправе затребовать стоимость, уплаченную в процессе приобретения права аренды.

Обратите внимание на то, что при уступке недопустимо передавать те полномочия, которыми цедент не обладает. Также недопустимо иным образом нарушать положения договора аренды. Все его существенные положения должны дублироваться без изменений.

Хотелось бы также обратить внимание на такой важный момент: договор переуступки не имеет автономной юридической силы, то есть его нельзя предъявлять отдельно, без представления договора аренды. Соответственно, на основании одного такого договора может оформляться несколько дополнительных договоров о переуступке.

Какие документы понадобятся

Чтобы оформить сделку, арендатору, выходящему из юридических отношений, нужно собрать пакет документации, в который входят:

  • гражданский паспорт;
  • для представителей — доверенность;
  • договор аренды, выступающий правоустанавливающим документом;
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве аренды;
  • справка об отсутствии задолженностей по оплате от собственника;
  • кадастровая справка об отсутствии обременений, залога и ареста;
  • кадастровая справка об отсутствии строений (для земельных участков);
  • технический план (для строений);
  • договора предшествующей переуступки, если такая процедура раньше проводилась;
  • акты приёма-передачи документации, если ранее уже проводилась переуступка.

В пакете документации должно лежать столько договоров цессии с актами приёмки документации принимающей стороной, сколько раз проводилась переуступка. Если хоть один из документов в этой цепочке утерян — весь пакет документации утрачивает юридическую силу. В таком случае нужно срочно восстановить утерянный документ одним из следующих вариантов:

  • через Росреестр, получив выписку;
  • в нотариальной конторе, если договор удостоверялся нотариально;
  • через суд, если нет других вариантов для восстановления.

От участников сделки юридических лиц дополнительно потребуется:

  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ);
  • пакет учредительной документации;
  • разрешение соучредителей (в форме протокола с актом подсчёта голосов) на сделку.

Для подтверждения полномочий на сделку представитель юридического лица, если он генеральный директор, представляет:

  • свой паспорт;
  • генеральную доверенность или выписку из учредительной документации о получении полномочий на распоряжение недвижимостью.

Все доверенности, предъявляемые представителями физических и юридических лиц, должны оформляться нотариально, или удостоверяться лицом, заменяющим нотариуса: главным врачом, начальником режимного учреждения, директором социально-реабилитационного центра.

Как правильно составить договор

Договор составляется в форме дополнительного соглашения и прилагается к договору аренды. Поэтому в документе о совершении цессии обязательно даются реквизиты первичного договора с формулировкой: «на основании гражданского договора аренды». Здесь же указываются характеристики объекта, который был арендован. Если ранее объект неоднократно переуступался, то во вновь составляемый документ вносятся также и реквизиты предшествующего дополнительного соглашения.

В договор о переуступке прав обязательно нужно внести реквизиты основного договора аренды

В целом такой документ составляется в свободной форме, которая состоит из нижеследующих элементов:

  1. Основные реквизиты, наименование документа.
  2. Вводная часть, предмет договора.
  3. Основная часть с определением существенных положений.
  4. Заключительная часть.

В основные реквизиты, после наименования документа, нужно внести дату и место его заключения. Во вводной части даются краткие сведения о правах на арендуемый объект недвижимости: от истории их получения цедентом, до положений правоустанавливающего документа, допускающих переуступку. Здесь же указываются стороны сделки, с внесением о них следующих сведений:

  • фамилия, имя, отчество;
  • год и дата рождения;
  • место проживания;
  • паспортные данные.

Мною замечено, что некоторые образцы договоров содержат такие сведения, как пол участников сделки. Считаю, что такие данные уместно вносить, когда фамилия, имя и отчество участника может вызвать заблуждения и идентифицироваться с мужчиной и женщиной. Например, в случае украинских или белорусских фамилий с редким и непривычным сочетанием имени и отчества. Зачастую такие сложные формы могут встречаться у граждан неславянских национальностей, при оформлении аренды иностранным гражданам. Если вносится пол одного участника, следует внести ту же информацию о его контрагенте. В стандартных ситуациях лишние сведения, не несущие никакой пользы, вносить не следует.

В положения основной части объект договора не вносится, так как он уже внесён во вводную часть, кроме указания его целевого назначения. То же касается сторон сделки и сведений о них, которые даются только во вводной части. Далее по тексту они вносятся как цедент и цессионарий. В документ должны входить следующие существенные положения:

  • целевое назначение объекта, согласно которому его следует использовать;
  • объём арендной платы;
  • срок аренды;
  • права и обязанности сторон;
  • получение оплаты за переуступку (если она предусмотрена);
  • условия фактической передачи объекта в пользование;
  • ответственность сторон за неисполнение указанных положений;
  • условия расторжения договора.

По усмотрению сторон можно внести положение о действиях в ситуации неодолимой силы. К таковым относятся:

  • смерть или болезнь одного из участников;
  • арест участника сделки или недвижимости;
  • стихийные бедствия природного и техногенного характера.

В заключении указываются такие необходимые и дополнительные нюансы:

  • число экземпляров документа;
  • условие нотариального удостоверения;
  • необходимость регистрации в Росреестре.

По завершении текста ставятся подписи контрагентов и указываются их паспортные данные.

Для юридических лиц обязательным является внесение во вводную часть:

  • наименования организации;
  • сведений о генеральном директоре или ином уполномоченном представителе;
  • на основании чего действует уполномоченное лицо (доверенность, устав компании).

Если предшествующие экземпляры удостоверялись нотариально, то текущий документ также требуется удостоверить у нотариуса.

Права и обязанности сторон

В положении о правах и обязанностях следует внести те пункты, которые окажутся актуальными для настоящего соглашения. Передающая сторона обязуется:

  • передать объект к указанному сроку;
  • привести его в соответствующий вид;
  • оформить и передать всю сопутствующую документацию.

Она имеет право получить оплату за передачу арендных прав и требовать от цессионария добросовестного отношения к сделке.

Принимающая сторона также вправе притязать на своевременное получение недвижимости в состоянии, которое указано в договоре. Она обязана, согласно установленным положениям:

  • вносить арендную плату;
  • пользоваться недвижимостью в соответствии с целевым назначением;
  • уплатить деньги за переуступку (если это предусмотрено);
  • уплатить пошлину за регистрацию;
  • принять объект и подписать акт приёмки.

Эти и другие права и обязанности, внесённые в положения договора, нужно выполнить в том виде, в котором они отражены документом. За их не исполнение может взиматься штраф, или сделка может расторгаться.

Нередко доверчивые граждане пускают на самотёк составление договора контрагентом или соглашаются с внесением неясных формулировок, допускающих интерпретацию. Впоследствии такая халатность может привести к печальным последствиям, если партнёр оказался недобросовестным. Ведь все внесённые положения придётся исполнять. Смысл заключения сделки в том, что каждая сторона получает от неё преимущества, которые вносятся в документ в качестве положений. Не исполнение этих положений может рассматриваться как не предоставление контрагентом обещанных преимуществ, а значит — нарушение имущественных прав партнёра по сделке.

Правильно составить договор переуступки права аренды можно по образцам:

  • Образец договора переуступки прав на земельный участок;
  • Образец договора для коммерческой недвижимости.

На какой срок заключается договор переуступки

Данным договором прекращается право аренды у предшествующего арендатора. Оно возникает у его правопреемника. Поэтому сроки, в отличие от субаренды, здесь устанавливаться не могут.

В то же время нужно следить за тем, чтобы срок аренды объекта новым правообладателем не длился дольше, чем это указано в основном договоре аренды. В этом случае нужно смотреть положения первичного документа. Если изначально аренда устанавливалась на определённый срок, то из него следует вычесть срок нахождения объекта в аренде. Например, участок был передан землевладельцу на 25 лет. Он пользовался им 8 лет, затем уступил его новому участнику. Соответственно, в договоре переуступки следует указать срок аренды в 17 лет.

Многие правообладатели земель ошибаются, получая от муниципалитета участки, без указания срока аренды и подразумевая, что их можно переуступать на том же основании. Это не так. Отсутствие срока приравнивается к периоду в 49 лет, который предусмотрен для пользования землёй, если срок не указан. При оформлении договора нужно провести расчёты, исходя из данных параметров.

Нужно ли регистрировать переуступку

Если до конца аренды по основному договору осталось меньше года — сделку можно не регистрировать. В случае пролонгации арендных прав с собственником — регистрацию провести с момента пролонгации. В остальных случаях следует исходить из положения Федеральных законов о регистрации, которые оглашают её необходимость, если право на объект переходит более чем на один год.

Регистрация проводится после заключения договора сторонами. Подписав договор, они подходят в многофункциональный центр (МФЦ) с тремя его экземплярами и пакетом прилагаемых документов. Предварительно следует:

  • написать заявление по образцу;
  • уплатить пошлину.

Заявление пишет принимающая сторона, она же уплачивает пошлину в размере:

  • 2 000 рублей для физических лиц;
  • 22 000 рублей для юридических лиц.

Оба участника сделки подходят в окошко к регистратору и предъявляют 3 экземпляра договоров и пакет прилагаемой документации, которая участвовала в сделке. Регистратор принимает документы под расписку и назначает дату повторного визита — приблизительно через 10 рабочих дней. Но если стороны сделки подходят на регистрацию в разные дни — срок регистрации может продлиться до одного месяца.

Чтобы обоим участникам сдать документацию в один день, настоятельно рекомендую выбрать дату заключения сделки и предварительно записаться в МФЦ на этот день. Так как ситуация с очередью может оказаться непредсказуемой и разрушить планы участников сделки, целесообразно взять её под контроль.

По завершении регистрации сведения о новом арендаторе будут внесены в государственный кадастр. Он получит выписку из ЕГРН, где будет указан в качестве правообладателя арендуемого объекта. А на обратной стороне экземпляров договора будет сделана отметка о регистрации.

Список документов

Фото 4

Перед тем, как перейти к составлению заявления на переуступку прав аренды нужно собрать необходимые документы. К ним относятся:

  • Само заявление;
  • Удостоверение личности (если участники физические лица);
  • Справка из ЕГРП для юридических лиц;
  • Копию ИНН;
  • Арендное соглашение;
  • Кадастровый план;
  • Документ, подтверждающий право собственности на участок;
  • Земельный план;
  • Согласие владельца земельного участка.

Необходимые документы

Фото 5

Какие бумаги нужны, решается тем, какой объект передается. Если земля, то:

  1. Копия паспорта;
  2. Копия доверенности (предпочтительно нотариальной);
  3. Первоначальный договор;
  4. Согласие собственника, владеющего объектом;
  5. Согласие органа, ответственного за передачу прав на государственное или муниципальное имущество;
  6. Договор о продаже (переуступке прав на объект);
  7. Акт приема-передачи объекта;
  8. Согласие супруга (в случае если имущество считается общим);
  9. Согласие залогодержателя (в случае обременение участка);
  10. Доверенность представителя;
  11. Копии устава организации и документы, подтверждающие право директора или иного подписанта на заключение сделки.
  12. Аренда сельскохозяйственной земли разрешается сельхозпроизводителям, и продажа аренды разрешается организации, занимающейся соответствующим видом деятельности;
  13. Покупка права аренды имущества, которое требует наличия лицензии, допускается при наличии лицензии у покупателя права. Отсутствие лицензии делает сделку  недействительной.

Сложность и объем документации разнятся. Одно дело переуступить право аренды небольшого магазинчика, а другое предприятия, где только акт передачи составляет многостраничный документ с детальной описью имущества.

На регистрацию приносят оригиналы документов, копии заверяются работниками службы. Если используется сайт «Госуслуги», электронные копии заверяются электронно-цифровой подписью. На процедуру окончательного оформления все равно приходится приносить бумаги на проверку.

[box type=»download»]Важно! Если оформление делается через почту, все копии заверяются нотариусом, также заверяются и подписи.[/box]

Выгоды от переуступки

Фото 6

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Преимущества и недостатки переуступки прав аренды для обеих сторон

Передающая сторона в результате оформления переуступки получает следующие преимущества:

  • избавляется от необходимости уплачивать арендную плату, если прекращает пользоваться недвижимостью;
  • снимает с себя ответственность за неиспользуемый объект;
  • может вернуть деньги, уплаченные при покупке арендных прав;
  • может получить прибыль за переуступку востребованного объекта.

Недостатками этой процедуры можно считать:

  • недвижимость после переуступки нельзя вернуть в пользование;
  • бывший арендатор полностью утрачивает право на объект;
  • для проведения процедуры необходимо согласие собственника, арендатор не может распоряжаться передачей прав независимо от собственника.

Что касается принимающей стороны, то для неё получение арендных прав по переуступке несёт следующие положительные моменты:

  • найден и получен в пользование подходящий объект недвижимости;
  • между новым арендатором и собственником не остаётся посредников;
  • к участнику сделки полноценно переходят полномочия арендатора;
  • он не переплачивает, как это происходит при субаренде.

Минусами переуступки для правопреемника могут считаться следующие нюансы и сопутствующие обстоятельства:

  • он может столкнуться с риском мошенничества;
  • при многочисленных сделках переуступки пакет содержит большой объём бумаг, которые нужно тщательно проверить;
  • если одна из предшествующих сделок прошла с нарушениями — вся правовая цепочка может разорваться и договор цессии утратит юридическую силу.

Хочется отметить некоторые рифы, которые можно обойти и не понести риск столкновения с мошенниками, или иными недобросовестными контрагентами. Для этого нужно проверить документы, удостоверяющие личность граждан или пакет учредительной документации. Обратите внимание на то, что переуступать объект может только лицо, которое оформило право аренды, или его представитель. Каждая предшествующая переуступка должна проверяться на правоспособность. Договор лучше всего составлять, заручившись поддержкой компетентного юриста или нотариуса. Внимательность при проверке документации и оформлении сделки — лучшая гарантия её эффективности.

Что это такое

Фото 7

Что такое переуступка, как она оформляется? Не все граждане знают о такой возможности получить в свое временное пользование надел плодородной земли без оформления прав собственности.

ВНИМАНИЕ! Уступка представляет собой передачу на возмездной основе прав и обязанностей по земельному участку от одного арендатора другому.

Осуществляется передача прав по договору между физическими лицами или юридическими, в котором указываются условия сделки, ее срок, обязанности сторон. Также могут быть указаны и условия прекращения действия договора. Осуществляется передача прав для использования участка земли третьим лицом в его личных или коммерческих целях.

Срок действия переуступки третьему лицу не может превышать срок действия срока аренды, заключенного непосредственно с собственником земельной территории. Когда планируется уступка арендаторских прав на землю на период, превышающий срок пять лет, обязательно следует уведомить об этом собственника, таков порядок заключения сделки данного рода по законодательству.

При заключении первого контракта на аренду владелец земли должен сразу указать, дает ли он согласие на возможную переуступку или категорически возражает против передачи участка, находящегося в аренде, во временное пользование третьему лицу.

Что такое переуступка прав аренды

Одним из распространенных видов аренды в последние годы является аренда с переуступкой прав. Чаще всего такой способ предоставления арендных площадей практикуется в крупных, наиболее престижных торговых центрах столичных городов.

Что такое переуступка прав аренды и почему именно такой способ сдачи в аренду помещений получил распространение?

Дело в том, что снять помещение в известном, престижном торговом центре, с хорошим расположением, сегодня практически очень сложно, поскольку очередь на них из арендаторов очень большая, а площади арендуются еще на этапе строительства торгового центра. Затем компании, арендовавшие такие площади, переуступают право аренды другим компаниям за определенную сумму денег. Арендатор, оплачивает за право работать в данном торговом центре сумму, равную стоимости переуступки права аренды. При этом арендатор оплачивает и арендную плату. Зачастую, в торговых центрах управляющая компания берет на себя функции подбора кандидатов в арендаторы чуть ли не на конкурсной основе, то есть по сути переуступкой прав аренды занимаются не только сторонние компании, которые зарабатывают на этом деньги, но и управляющая компания. Этим и объясняется тот факт, что попасть в торговый центр может не всякий арендатор.

Чтобы снять помещение в хорошем торговом центре, необходимо, как минимум, иметь еще торговые точки в других престижных районах столицы. Так, например в Москве, потенциальному арендатору необходимо предоставить список с адресами торговых точек, где функционируют его магазины. Договор на аренду помещения в известном ТЦ будет заключен только в том случае, если другие магазины у этого арендатора также расположены в столице, в приличных местах.

Что такое переуступка прав аренды известно не только в крупных торговых центрах, а практикуется также и в других, но очень прибыльных и, что называется «проходных» местах.

Соглашение о переуступке прав аренды имеет ряд особенностей. Так например, новому арендатору нет необходимости согласовывать с собственником помещения условия договора, поскольку все условия уже согласованы с первым арендатором, который переуступает право аренды. Тем более, что условия аренды не подлежат изменению.

В последние годы аренда площадей уже функционирующего бизнеса получила большую популярность и пользуется спросом. Договора аренды в очень доходных местах заключаются на 5-10 лет, а затем, при необходимости, переуступаются права аренды другому арендатору за определенную плату. При этом выгодно обеим сторонам: первый арендатор получает доход за переуступку, когда покидает площадь, а следующий арендатор получает доходное место для ведения своего бизнеса.

Обратите внимание! Ваша кнопка помощи! Посоветуйтесь со своими друзьями, ведь среди них точно есть те, кто сталкивался с этим же вопросом! Узнайте мнение друзей одним кликом - выберите социальную сеть, где вы зарегистрированы:

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://zakon.center/kvartira/arenda/dogovora-pereustupki-prava.html
  • http://77metrov.ru/pereustupka-prav-arendy.html
  • https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/pereustupka-prav-arendy.html
  • https://ozakone.com/zhilishhnoe-pravo/vladenie-i-polzovanie/pereustupka-prav-arendy-2.html
  • https://zakon.wiki/zemlya/registratsiya/pereustupka-arendy.html
  • https://zhivemtut.ru/polezno/prodazha-prav-arendy.html
  • https://postrojkin.ru/chto/pereustupka-prav-arendy-chto-jeto-takoe.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий